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先行融資の切り札「すまいと」

ネット銀行で次の候補として考えたのは、ソニー銀行でした。

ソニー銀行 住宅ローン
http://moneykit.net/visitor/hl/index.html

ここも、建物が建ってからの融資実行なので、土地先行融資はできなかったのですが、ここには、つなぎ融資を使わなくてよい、ウルトラCがありました。それが、通称「すまいと」と呼ばれる、すまいとMONEY PLAN との提携でした。

すまいと
http://www.sumaito.com/money/sumaito/index.html

ソニー銀行がこの「すまいと」と提携していたため、一つの明かりが見えてきました。しかし、この「すまいと」のシステム、ホームページを読んだだけでは、はっきりいって、素人にはどんなシステムなのかはわかりません。ただし、使う費用を見る限り、非常に安く使うことが出来るらしいということぐらいが分かったことです。

そのため、何度かメールで質問をしたりしながら理解を深めていきました。この時点で6月末。不動産会社からは、7月末までに、土地の決済をしてほしいと言われていました。あまり時間がありません。すまいとの説明はまた次回に。(続く)

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つなぎ融資で一苦労

新生銀行のローンの審査に落ちた時は、落胆しましたが、また次のローンを探すことになりました。
前から目を付けていたのは、ネット銀行。なんといっても金利が低いということ尽きます。
ネット銀行は、店舗を持たないため、その費用がかからず、その資金をサービスや金利に反映することができる新しいタイプの銀行です。ただし、ほとんどの銀行が、建物が建ってからの融資になるので、注文住宅で、土地先行融資はできません。

住信SBIネット銀行
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080101CT

ここは、ネット銀行では有名で、なんといっても金利の低さ、繰り上げ返済無料というところが魅力です、

ただし、土地先行決済や、注文住宅では、土地の決済や、契約時の工事費の何%、上棟の時に工事費の何%というように、建物の完成前に費用が発生することが普通です。当然、そのお金を払うだけの能力があればよいですが、大半は現金ですべて払えないかと思います。そのときに使うのか「つなぎ融資」です。

単純にいうとお金の前借りでして、建物が建てば、ローンは実行されますが、お金が必要な時点からローンが実行するまでの利息を払うことによって、必要なお金を先に融資してくれる方法です。
大きなハウスメーカーでは、ハウスメーカー自体がこのつなぎ融資まで面倒みてくれるみたいですが、私たちの契約したのは、地方の工務店なので、そんなことはやってくれるはずがありません。そもそも、金利が高い銀行と提携している時点で、この工務店にローンの相談するのはやめようと思っていました。

そのため、つなぎ融資をしてくれるところを私たちで見つけなくてはなりません。いくつかそのような会社がありますが、つなぎ融資というのは、通常の住宅ローンの金利より高く設定されていますので、お金が必要な時点(私の場合は土地決済時)から建物完成までの期間が長いとかなりの利子が発生し、トータルで考えると得しないということになってしまいます。

住信SBIネット銀行に問い合わせてみたところ、提携のつなぎ融資をやっているところを紹介してもらったのですが、その融資が使えるかどうかは、工務店の提携状況に依存するようで、私が契約した工務店では使うことができませんでした。残念。

ただ、世の中には便利な期間もあるんです。(続く)
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ローン審査の結果

6月の下旬に、ローンの本審査を申し込んでいる、新生銀行から一通の封筒が来ました。
その封筒には、1枚の用紙が入っていまして、

審査の結果、融資を行うことができません。

という文面のたった2行ぐらいの文章が書いていまいた。結果としてはローンの審査が通らなかったということですが、

「なぜ?」

という理由がありませんでした。ローンの審査というものが初めての経験のため、一般的にこんなものかなあと思ったのですが、詳しい方に聞いたところ、普通の銀行であれば、明確な理由でなくてもヒントらしきものは教えてくれるとのことでいた。場合によっては、条件付きで審査合格というような状態もあり、このようにしたら融資しますよというようなことも教えてくれるらしいです。確かに銀行も商売ですから、お客さんにお金を貸したいわけですので、そのぐらい融通をもって貸してくれればいいと思うのですが、新生銀行は外資系のせいか、冷たい対応だなと思いました。
これには、妻も驚き、理由を電話で聞こうかとは思いまいたが、どちらにしろ、融資してくれるわけではないので、あきらめました。

ということで仮審査が通っていて、本審査でダメという結果でした。
おそらく、融資してもらえなかった理由は、購入した土地担保価値が低いことだと思っています。
購入した土地は、そこそこ値段がする割には、固定資産税が安いのです。土地を購入するとき、この点を不動産会社の担当に聞いたのですが、ここは、地価的には安いけど、場所としては人気があるからこの値段に設定してあると言っていました。つまり、国が決める地価と、一般の人がみるその土地の価値に乖離があるということです。
これは、土地の固定資産税が安くなるというメリットがありますが、その土地の資産価値が低いということで、ローンの担保としてや、今後の売却を考えると不利な点かもしれません。

でも一応、審査が通らなかったときのために、事前に次の手は打っていました。
土地の先行決済の究極の手段「つなぎ融資」です。(続く)



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狭小地の土地で考慮すべきこと

狭小地の場合の問題点は、土地を購入する前に想定しておけばよかったと後悔しました。
そこで、次のような教訓を得ました。

・狭小地のため、3階建てになったが、確認申請に時間がかかる。また建物の完成にも時間がかかる
・隣地境界線を気にしなくてはならない
・斜線規制に注意しなくてはいけない。隣地の道路幅が狭いと、狭小地ではかなりの規制をうける

まあ、固定資産税が安めになるという意味では、狭小地ではメリットですが、金銭的に余裕があれば、広い土地がいいですね。

とりあえず、6月中旬になって、確認申請を市役所に提出している状況です。
そのころ、ローンの本審査を申し込んでいる、新生銀行から一通の封筒が来ました。その中身とは。。(続く)
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建築基準法?民法? 建物の境界線

市役所に建築確認申請を提出している最中に、建築会社の担当の方から連絡がありました。

「市役所から連絡があり、今回建築予定の建物は隣地境界から50cm離れていないため、何かとなりの方と問題が起きても、当事者間で解決するという誓約書を提出してほしい」

そのときは、なんのことだかわからなかったのですが、建築担当から話を聞いたり、インターネットで調べたりするうちに、民法にこんな条項があることがわかりました。

------------------------
第234条
建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない。

2)前項の規定に違反して建築をしようとするものがあるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることが出来る。
ただし、建築に着手した時から1年を経過し、又は建築が完成したと後は、損害賠償の請求のみをすることができる。
------------------------

え、そんなの知らないよ。というより、それを知っているのであれば、設計段階で言ってくれと、半ば腹立たしさを覚えました。ただこれは民法上の話で、建築基準法ではこのような制限はありません。

たしかに、2階のベランダが隣地に向け突き出しており、隣地境界線から10センチほどしか離れていませんでした。
とはいっても隣は、公共の施設なので、あまり問題ないとは思っているのですが、変なことでトラブルに巻き込まれたくないというのが本心です。しかし、このベランダは、南側に向いているので、なくしたくはありませんでした。

最終的にはベランダをあきらめ、手すりにすることになりました。手すりといってもよく、窓についている簡易的なものではなく、蒲団が干せるぐらいの大きさの手すりを取り付けることにしました。

とは、いっても結局45センチ離れることはできたのですが、あと5センチ離すことはできませんでした。
まあ、ベランダよりは手すりの方があまり隣接してる感はないだろうということと、もし、隣地から文句を言われれば、最悪外せばいいだろうという思いで、手すりにしました。

これは、狭小地ならではの問題。土地がもう少し広かったら、、、とはいっても仕方ないですね。

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ローンの仮審査から本審査へ

土地代金の先行決済を行ってくれる新生銀行にまず、仮審査の申込を行いました。
仮審査では、物件の概要、借りる金額、日程などの情報と、借りる本人の情報として、会社名、年収、勤続年数などを記載して申し込みます。

このときは5月でしたが、金利は上昇傾向にありました。現にほとんどの銀行が4月の金利に比べて上昇しました。早く借りないと金利は今後上昇しそうだと思い、6月中にローン借り入れをしたいと思っていました。
住宅ローンの金利の決定要素はいろいろあり、素人では詳しくわかりませんが、私は、長期金利(10年債)の推移をこのページで見ながら判断していました。

http://www.bb.jbts.co.jp/market/index_kinri.html

仮審査申込後、1週間ほどで審査通過の連絡がきました。この後が本審査です。
このときすでに6月上旬、本審査から借り入れまでの日程を考えると、非常にタイトだと銀行担当者は言っていましたが、7月も金利が上昇しそうな勢いでしたので、どうしても6月に借りたいということを伝え、本審査の書類を提出しました。本審査の書類は、仮審査のときの書類と比べ物にならないぐらい多かったです。物件の概要や、土地売買契約書、土地のプラン、公図、登記簿、団信の申込書など盛りだくさんでした。
それでも、なんとか必要書類をそろえて、本審査の申込を行いました。

そのころ、市役所に建築確認申請を提出していました。そこで、狭小地ならではの問題が発生しました。(続く)

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土地決済のローン

家を買う人の大半がマンション建売の住宅であるので、住宅ローンについての解説書などは、このような方向けに書かれています。しかし、土地を先行決済して建物を建てる人向けの説明というのはなかなかありません。

土地をすでに持っていたり、ローンなしで買えればいいのですが、注文住宅を建てる方は、土地をローンで購入してから家を建てるというケースが多いのではないでしょうか。
私もその一人でして、自分で土地を先行決済してくれるローンを見つけるのは大変でした。
土地を購入した不動産会社には、提携銀行のローンがあり、土地の決済ができたのですが、、、、

はっきりいって「金利が高い」
ので、借りる気がおきませんでした。

まず最初に考えた銀行は新生銀行でした。この銀行では、住宅ローンの相談会を随時実施していまして、対面でいろいろ聞くことができます。とはいっても他の銀行でも行っていますが、、土地のローンが借りれることに惹かれて、相談会に行きました。
そこでは、ローンのタイミングや手続きの流れ、現在の金利でのシミュレーション、ローンの審査についてなど様々なことを短時間で聞くことができました。金利も他行に比べて比較的低く、何よりも保証料がかからないというのが魅力的でした。
不動産会社で紹介された地方銀行のローンは、保証料として優遇金利(実はそんなに優遇されていない)に0.4%上乗せされるとのことでした。0.4% と数字だけみれば大したことないように思えますが、私は、土地をを購入する前から、Excelを使って金利や返済年を変更したときの返済額のシミュレーションの表を作っていましたので、0.4%はとんでもない額だと思い、苦労してもいいので、自分で探すことにしました。

ということで、土地を購入後、まずは新生銀行にローンの申込を行いました。(続く)






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住宅ローン 奮闘の始まり

一戸建てを決める際に、重要になることは、そう、住宅ローンです。
私も家さがしと同時に、ローンを借りる銀行の選定をしなくてはなりませんでした。

ただ、住宅ローンは本当に難しいです。もうこの件は、本当に本当に苦難の連続でした。

基本的にハウスメーカー不動産会社で家を購入する際は、その会社が提携している銀行で借りるのかオーソドックスな方法かと思います。場合によっては、その会社独自の金利優遇幅があったりするので、有利な条件で借入をすることが可能です。
私もいくつかのハウスメーカーを回ったとき、驚くべき金利優遇幅を提示していたメーカーさんもありました。
金利優遇幅とは、銀行の発表している金利から、引かれる金利のことです。たとえば、あるA銀行で,
30年固定の金利が、4.2%としていたとき、そのメーカーさんのA銀行に対する優遇幅は1.2%あれば、
4.2-1.2=3.0%の金利が適用されます。ただし、この優遇幅は借りる人の属性(会社、資産、勤続年数、ローンの有無など)によって変わることもあります。

大きなハウスメーカーだと、優遇幅が大きい可能性ありますが、私の選んだのは、地域密着型の小さな不動産会社です。提携している銀行はあるのですが、優遇幅が小さいと感じました。

そのため、私は自分で銀行を探すハメになりました。また、私の給与体系の問題上、この条件をゆずれないこともありました。

・繰り上げ返済、いつでも無料

これはとても重要です。ただし、私は建築条件付きの土地を購入したので、まず土地の決済をしなくてはなりません。実は、土地の決済を先行で行えるローンはあまりなく、建物が建った時点でローンを実行できるというケースが多いです。そのため、建売を購入するのであれば、問題ないのですが、土地を購入してから、建物を建てるというケースは使える銀行の選択肢が狭まります。

まずは、土地先行決済のローンを見つけることになりました。(続く)

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短期間での建築プラン

建物のプランがほとんど決まり、あとは微調整のみになりました。しかし、私たちの好みの家は、標準仕様では建てられず、いくつかはオプションとして追加料金が取られることになりそうです。オプションにになったものは、次のようなものです。

・2重サッシ(防音効果、防犯効果を高めるため)
・天窓
吹き抜け用の窓
ベランダの増坪分
・特注のドア

今後、設計に関する打ち合わせがありますので、そこでもさらにオプションは増えそうです。

結局建物のプランは、ある程度妻に任せていましたが、オプションなどのお金が発生するところは、積極的に検討しました。妻と建築士が短い期間でいろいろやりとりをしていましたが、建築士のやる気がないとか、言ったことを理解してくれないなど、さんざん文句をいっていましたが、、、
なんだかんだで、短い期間で密な打ち合わせを行い、建物のプランが完成しました。
検討期間は2週間。その間、いろいろと大変でしたが、今となってはいい思い出です。

のちほど、建築士が、建物のプランや構造計算などの書類を市役所に提出しました。このとき、5月の下旬でした。

同時に住宅ローンについての検討もしていました。これが本当に本当に骨がおれました。
次回からは、住宅ローンの苦労話になるかと思います。
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天空率という裏ワザ

3階建ての2階部分の道路に面しているベランダが、斜線規制のため、出幅を縮小せざる得ない状態にありました。出幅を縮小すると、狭小地がゆえに、とても小さいベランダになり、実際はベランダとしての機能を果たさないのではないかと思っていました。

その際、それを回避する方法として、建築士から「天空率」という設計で考えてみるという提案を出さされました。
「天空?」なんのことか分からなかったのですが、斜線制限の緩和方法としてそのような方法があるらしいということだけわかりました。
実際、インターネットで調べてみましたが、天空率の内容そのものはさっぱりわかりませんでした。一般的には、天空率を計算するソフトウェアで計算できるようです。計算できても、意味がわからないと使えないかと思いますが。

建築士の天空率設計の結果、ベランダは規制をうけずに済みました。後でわかったことは、この建築会社は、天空率の設計が得意ということをうたっているところでした。この点に関しては、とても役に立ちました。

建物のプランは細かい修正を含めると プラン10ぐらいまで進んでいました。このころになると、オプション仕様の値段との兼ね合いが重要になってきました。(続く)


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